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[中新經緯]V觀兩會|秦虹:2022或成發力保障性租賃住房的“制度大年”
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“保障性住房建設”再被提及

2022年的政府工作報告指出,繼續保障好群眾住房需求。堅持房子是用來住的、不是用來炒的定位,探索新的發展模式,堅持租購并舉,加快發展長租房市場,推進保障性住房建設,支持商品房市場更好滿足購房者的合理住房需求,穩地價、穩房價、穩預期,因城施策促進房地產業良性循環和健康發展。

對比2021年、2022年的政府工作報告,我們發現均有“保障好群眾住房需求”的提法。事實上,自中國城鎮住房制度改革全面啟動以來,中國政府一直堅持“兩條腿走路”:不斷努力完善住房市場體系和保障體系兩大渠道,以解決廣大居民“住有所居”的問題。

中國現代住房保障體系經歷了初期的經濟適用房,公租房(包含廉租房)、棚戶區改造并存發展期,棚戶區改造為絕對主力期,以及保障性租賃住房為主的四個發展階段。從2019年至今,保障性租賃住房接過接力棒,成為中國完善住房市場體系和住房保障體系的重要發力點。

政府通過財政、金融、土地、稅費的支持,構建了以公租房、保障性租賃住房、共有產權住房共同組成的保障性住房,在租賃式保障與產權式保障齊備的基礎上,再加上貨幣補貼,就全面形成了中國特色鮮明的梯級支付和保障水平的住房保障體系,可以滿足不同住房困難群體的住房需求,將住房保障的“精準覆蓋”與“廣覆蓋”相結合,也體現了政府對滿足群眾住房需求的高度重視。

住房和城鄉建設部指出,“十四五”期間,將以人口凈流入的大城市為重點,加快發展保障性租賃住房。從實施情況看,在人口流入較多的40個重點城市,2021年已籌集保障性租賃住房94.2萬套,預計可以解決近300萬新市民、青年人的住房困難,初步形成了多主體發展保障性租賃住房的良好態勢。

相關金融支持等政策積極跟進

回看歷史,中國住房保障體系在不同時期,發展均有所側重,但有一個共通之處是:均深受政策的大力支持。

近幾年來,針對“推進保障性住房建設”,國家政策給予了很大支持力度,多次出臺政策支持租賃市場發展,并將“擴大保障性租賃住房供給”寫進了“十四五”發展規劃。

2月25日,銀保監會、住建部聯合發布《關于銀行保險機構支持保障性租賃住房市場發展的指導意見》,要求國家開發銀行、商業銀行、保險機構、信托公司等各級金融機構要充分發揮優勢,立足自身業務特點,加大保障性租賃住房的金融支持力度。

據中指院數據,隨著中央和地方“你倡我隨”,相互呼應,2022年,21個省市明確提出要大力發展保障性租賃住房,擴大保障性租賃住房供給。從重點地區供應計劃來看,2022年保障性租賃住房的供應量約占“十四五”規劃的三成左右,供給量明顯增加,這將在很大程度上滿足廣大群眾的住房需求。

隨著住房租賃市場快速發展,租賃住房運營企業、房地產開發企業等產業鏈相關企業都會迎來一定發展機遇。如房地產開發企業可借此契機為政府提供保障性租賃住房代建服務,進一步豐富企業利潤增長點;部分銀行可以將住房租賃金融作為展業重點之一;商業保險公司也可以按照市場化原則參與到保障性租賃住房的建設中來。

從實踐反饋來看,保障性租賃住房在投資運營過程中也遇到一些挑戰:如項目獲得難落地、項目建設資金難到位、后期運營盈利模式難建立等問題。要形成保障性租賃住房制度良性閉環,以及可持續發展,是“促進房地產業良性循環和健康發展”的一個重要命題。如果市場化投資不能持續,保障性租賃住房的供應量就難以根本保證。

目前,保障性租賃住房已納入公募REITs試點。后期,在相關企業具備退出通路,該領域真正形成“開發、運營、金融退出”的商業模式之后,將大大激發眾多企業參與保障性租賃住房投資運營的積極性。

總之,我預計2022年保障性租賃住房制度建設將會進一步提速。隨之而來的土地供應、中央補助資金、金融信貸、降低企業稅費負擔、非住改租的水電氣價格等各方面優惠政策也會積極跟進

(作者為中國人民大學國發院城市更新研究中心主任、住建部政策研究中心原主任)

原文鏈接:秦虹:2022或成發力保障性租賃住房的“制度大年”


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