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        廣西壯族自治區自然資源廳印發關于加快解決不動產登記歷史遺留問題指導意見的通知

        2021-08-26 09:31     來源:廣西壯族自治區自然資源廳
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        桂自然資發〔202154

        各市、縣人民政府及其自然資源和林業主管部門,自治區人民政府各組成部門、各直屬機構:

        經自治區人民政府同意,現將《關于加快解決不動產登記歷史遺留問題的指導意見》印發給你們,請遵照執行。

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        關于加快解決不動產登記歷史遺留問題的指導意見

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        不動產登記涉及千家萬戶,事關人民群眾的切身利益。為深入貫徹落實習近平總書記視察廣西時的重要講話精神,踐行以人民為中心的發展思想,加快解決不動產登記難的歷史遺留問題,切實維護人民群眾合法權益,促進社會和諧穩定,依據《中華人民共和國民法典》《不動產登記暫行條例》等相關法律法規,以及《自然資源部關于加快解決不動產登記若干歷史遺留問題的通知》(自然資發〔20211號)精神,結合我區實際,現提出如下意見:

        一、關于解決開發建設單位申請主體不清或缺失的問題

        (一)關于解決開發建設單位因改組、改制、合并和兼并等原因造成申請主體不清的問題。涉及國有企事業單位的,由其國有資產管理部門或企事業單位上級主管部門進行申請主體認定,出具認定意見后,可向不動產登記機構提出登記申請。經公告(公示期不少于30個工作日)無異議或異議不成立的,按要求辦理不動產登記;不涉及國有企事業單位的,由申請人自行協商或經人民法院判決、當地仲裁委員會裁決等方式認定申請主體后,申請人可持協商書面意見或人民法院或仲裁委員會的生效法律文書單方提出登記申請,不動產登記機構應予辦理。

        二)關于解決開發建設單位滅失的問題。國有土地上已經出售房屋的建設項目因開發企業或有關單位滅失,有承繼單位或上級主管部門的,由承繼單位或上級主管部門作為申請主體辦理;沒有承繼單位和上級主管部門的,可以由不動產所在地市、縣人民政府指定的機構、組織或業主委員會、業主代表代為申請辦理。開發企業或有關單位滅失的,經公告(公示期不少于30個工作日)無異議或異議不成立及申請登記所需材料符合要求的,首次登記與轉移登記一并辦理,并在登記簿中對權利主體滅失情況予以記載。已辦理首次登記,開發企業或有關單位已經滅失且購房合同已備案的,購房人可單方申請辦理轉移登記;購房合同未備案的且屬于唯一權利人的,可以由不動產所在地市、縣人民政府指定的機構或組織核實后,由購房人單方申請辦理。

        (三)關于解決開發建設單位不配合不動產登記造成登記主體缺失的問題。不動產統一登記實施前,商品住宅小區業主已辦理《房屋所有權證》,但原開發建設單位不配合提交《國有土地使用證》或其他造成登記主體缺失,致使業主無法辦理不動產登記的,由不動產登記機構書面告知原開發建設單位或原權利人,經公告(公示期不少于30個工作日)無異議或異議不成立的,可由現權利人單方申請辦理不動產登記,不動產登記機構在辦理不動產登記同時依法注銷原《國有土地使用證》。對已建成入住的,原開發建設單位不配合辦理房屋首次登記,致使業主無法辦理不動產登記的,經住宅小區業主委員會或三分之二以上的業主代表同意后,由不動產登記機構書面告知原開發建設單位或原權利人,經公告(公示期不少于30個工作日)無異議或異議不成立的,由業主單方申請辦理不動產首次登記、轉移登記。

        (四)關于解決開發建設單位法定負責人失聯導致申請主體缺失的問題。開發建設單位未注銷或滅失,因法定負責人失聯造成不動產登記申請主體缺失的,由不動產登記機構書面告知原開發建設單位或原權利人,經公告(公示期不少于60個工作日)無異議或異議不成立的,由市、縣人民政府指定申請主體或由小區業主委員會或三分之二以上的業主代表作為主體申請辦理不動產首次登記和轉移登記。

        二、關于解決土地權屬來源不清或權屬資料不全的問題

        (五)關于解決國有土地建設項目已辦理房屋所有權登記、無土地權屬來源的問題。1987年《中華人民共和國土地管理法》施行前,且在國有土地上已建成使用的不動產,已辦理房屋所有權登記,無土地權屬來源的,經公告(公示期不少于30個工作日)無權屬爭議的,不再補辦劃撥用地手續,由市、縣不動產登記機構直接按劃撥性質辦理不動產登記;1987年《中華人民共和國土地管理法》施行后、在依法征收為國有建設用地上已建成使用的不動產,已辦理房屋所有權登記、無土地權屬來源的,經公告(公示期不少于30個工作日)無權屬爭議的,報經市、縣人民政府同意,按現狀核發用地劃撥決定書或者補辦協議出讓手續后,辦理不動產登記。

        六)關于解決1987年《中華人民共和國土地管理法》施行前,黨政機關、事業單位無土地、房屋權屬來源的問題。已建成且無權屬爭議、無土地、房屋權屬來源的不動產,由土地、房屋使用單位或當地國有資產管理部門提出申請,并提交土地、房屋使用單位和當地國有資產管理部門出具蓋章確認的不動產權屬來源和無爭議的說明函,及房屋符合質量安全相關材料,經公告(公示期不少于30個工作日,涉及國家秘密的除外)且無異議或異議不成立的,由市、縣自然資源局按現狀出具認定和核實意見,經自治區或市、縣人民政府同意后,市、縣不動產登記機構按國有劃撥性質直接登記至使用單位或當地國有資產管理部門名下。

        (七)關于解決1987年《中華人民共和國土地管理法》施行前,國有建設用地上獨棟居民樓土地權屬來源不全的問題。國有建設用地上已建成使用的城鎮獨棟居民樓無土地權屬來源、無權屬爭議、未辦理房屋所有權登記的,經市、縣自然資源局審核,符合要求的,報經市、縣人民政府同意后,經公告(公示期不少于30個工作日)且無異議或異議不成立的,按國有劃撥或協議出讓方式補辦用地手續。

        (八)關于解決城鎮范圍內原違規用地建設的問題。1987年《中華人民共和國土地管理法》施行后至2004年《國務院關于深化改革嚴格土地管理的決定》(國發〔200428號)實施前,違規用地建成的房屋(小產權房除外)且未辦理房屋所有權登記的,期間市、縣人民政府已組織有關部門依法作出處理并補辦用地手續的,不動產登記機構依據依法處理的證明材料辦理不動產登記。未依法作出處理的,可由市、縣人民政府按照項目建設時有關政策規定完善用地、房屋建設等手續后,辦理不動產登記。對于建設項目用地地類在2009年全國第二次土地調查成果為建設用地的,按現狀地類完善用地手續后,辦理不動產登記;為其它地類的,按原地類完善用地手續后,辦理不動產登記。

        三、關于解決國有土地上已經出售的房屋供地手續不全或相關費用未繳的問題

        九)關于解決項目供地手續不完善的問題。由政府主導的國有土地上安置房、棚改房、經濟適用房等項目,可按照劃撥、協議出讓等方式補辦用地手續;黨政機關、企事業單位利用自有土地建設房改房、集資房的,可按劃撥方式補辦用地手續。對于商業、工業、辦公等其他建設項目,可結合地方實際情況,分不同時間段、不同類型,采取劃撥、協議出讓等方式按照項目建設時的政策規定補辦用地手續。

        (十)關于解決欠繳土地出讓價款和相關稅費的問題。房屋已銷售且已入住的住宅項目,開發建設單位未按出讓合同約定足額繳納土地出讓價款,以及將經濟適用房等政策性住房按商品房對外出售但未補繳土地出讓價款,或者開發建設單位欠繳稅費的,可由市、縣自然資源局報市、縣人民政府同意,按照證繳分離原則,在有關部門追繳土地出讓價款和稅費的同時,辦理不動產登記手續。

        房屋尚未入住的住宅項目,開發單位未按規定繳納土地出讓價款和相關稅費的,以及劃撥土地上自建房擅自對外出售,未補繳土地出讓價款的,應當依法繳納所欠價款和稅費后,方可辦理不動產登記。

        (十一)關于解決建設項目用地實際使用范圍超出供應地塊范圍的問題。建設項目用地實際使用范圍超出供應地塊范圍,且地上房屋已經出售并已備案的,經公告(公示期不少于30個工作日)無異議或異議不成立,按照項目建設時的政策規定補辦用地手續,再辦理不動產登記。

        四、關于解決規劃許可、竣工驗收、消防和人防手續不完善的問題

        (十二)關于解決未通過建設工程規劃核實的問題。國有土地上已經出售房屋的建設項目,按規定能夠補辦規劃驗收等手續的,應當依法依規處理并補辦相關核實手續后辦理不動產登記;對確因建成時間較早等原因不具備補辦條件的,在符合國土空間規劃的前提下,報經市、縣人民政府同意,市、縣自然資源局按現狀出具認定或核實意見,建設項目部分(單獨樓棟)符合規劃的,由市、縣自然資源局對符合規劃的部分(單獨樓棟)先行進行規劃核實,出具符合規劃的核實意見。

        (十三)關于解決違反規定存在擅自改變用途、超出建設工程規劃許可的范圍、超容積率等的問題。違反規定,存在擅自改變用途、超出建設工程規劃許可的范圍、超容積率等情形的項目,由市、縣自然資源局將有關情況報市、縣規劃委員會審核,經市、縣人民政府批復同意,按項目建設時的有關政策規定,對項目開發建設責任主體進行處置后,市、縣自然資源局根據處置意見,對符合規劃的建設范圍完善規劃核實等相關手續后辦理不動產登記。

        (十四)關于解決項目建設工程竣工手續、消防手續和人防手續缺失的問題。

        項目建設工程因報建報批手續不全或無法進行工程竣工驗收的,由項目開發建設單位或市、縣人民政府指定的單位委托有相應資質等級的第三方房屋質量安全鑒定機構對工程項目進行安全鑒定,并出具檢測鑒定報告或鑒定結論。符合要求的可作為房屋符合工程建設和驗收要求的替代材料辦理不動產登記。

        應當辦理消防和人防手續的項目,項目開發建設單位可先按照項目竣工時的消防和人防技術標準要求組織消防和人防安全條件評估,并按要求整改合格后,由市、縣人民政府組織住房城鄉建設(消防)和人防等部門補辦消防、人防驗收或備案等手續。

        五、關于解決房屋、土地信息不一致和跨宗地建設的問題

        十五)關于解決國有土地上原分開登記的房屋、土地信息不一致的問題。不動產統一登記實施前,已分別登記的房屋和土地用途不一致的不動產,繼續按照原記載的房屋、土地用途進行登記,未經依法批準不得改變已登記的不動產用途。因房屋所有權多次轉移、土地使用權未同步轉移導致房屋、土地權利主體不一致的,經核實,權屬關系變動清晰且無爭議的,可以根據規定程序由房屋所有權人單方申請辦理房地權利主體一致的不動產登記。

        (十六)關于解決項目跨宗地建設和分割、合并辦證的問題。

        跨宗的宗地權利類型、權利性質、用途及規劃條件一致且屬同一權利人的,由權利人提出申請,經市、縣自然資源局按房屋實際占地情況重新調整宗地范圍并出具意見后,由不動產登記機構直接辦理不動產登記;調整后合并的宗地土地使用期限不一致的,以相應宗地加權平均值設定年限或者以主體建筑所在宗地使用年限確定,調整后宗地的使用權起始日期以最早一宗地的起始日期起算;合并的宗地權利人、權利類型、權利性質、用途不一致的,應先完善相關手續,統一宗地各類性質后再行辦理不動產登記。

        跨宗的宗地權利類型、權利性質、用途及規劃條件一致,但分屬不同權利人的,需征求其他權利人同意并形成書面意見,經市、縣自然資源局按房屋實際占地情況重新確定宗地范圍出具意見,如權利人權屬份額發生變化的,雙方申請不動產轉移登記;權利人權屬份額沒有發生變化的,雙方申請不動產變更登記。

        項目已辦理規劃驗收的,在不改變建筑功能僅對內部進行分割使用的情況下,經市、縣自然資源局出具同意調整的意見后,可直接辦理分割變更登記手續,但分割不動產應滿足國家關于不動產單元設定的要求,禁止以虛擬或劃線分割的方式對房屋單元進行分割;分割涉及變更消防、公共安全等情況的,應經住房城鄉建設主管部門批準后再辦理變更登記。

        對于利用相鄰、歸屬于不同權利主體的宗地聯合建設的不動產(建成的不動產分屬于聯合建設的各方),相關權利人申請登記的,市、縣自然資源局出具分割、分攤意見后,不動產登記機構可以分別辦理不動產登記。分割、分攤后需對原宗地面積進行調整的,需原宗地權利人同意并形成書面意見;涉及國有資產的,應由國有資產管理部門或有資產管理權限的部門書面同意意見。

        六、其他問題

        (十七)關于解決不動產因抵押、查封等原因無法辦理登記的問題。不動產統一登記實施前,購房人已辦理房屋所有權登記,但土地使用權仍登記為開發建設單位并處于抵押、查封狀態,或土地使用權在抵押、查封前已取得購房合同備案,購房人申請辦理不動產登記的,不動產登記機構在書面告知抵押權人、查封單位有關土地、房屋原分散登記情況和房地一體登記要求后辦理不動產登記,并在不動產登記簿注明土地抵押、查封狀況。購房人與開發建設單位另有約定的,按照其約定。

        (十八)關于解決不動產登記所需資料遺失的問題。涉及不動產登記所需資料遺失的,經單位或個人申請,相關職能部門為申請人提供便利,給予相關資料補正、補發或存根復印。申請人提交的補正、補發或存根材料,不動產登記機構應視同合法合規的材料,并予以辦理相關不動產登記。

        全區各級各有關部門要提高政治站位,加強組織領導,壓實主體責任,強化統籌協調,按照尊重歷史、兼顧現實、服務于民、取信于民、讓利于民”“缺什么補什么、誰審批誰負責的原則,加快推動問題化解,切實為群眾辦實事、解難題。要堅持疏堵結合,強化源頭治理和過程管控,堅決遏制不動產登記新增問題。要做好政策法規的宣傳工作,加強輿論引導,營造良好的社會氛圍。

        本意見所稱黨政機關,包括黨的機關、人大機關、行政機關、政協機關、審判機關、檢察機關。各級黨政機關派出機構、直屬事業單位及工會、共青團、婦聯等人民團體適用本意見。

        本意見自印發之日起施行,有效期3年。本指導意見印發之日起新形成的問題不適用本意見。

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